案例分析

杨中静、陈建国申请执行刘远长房屋租赁合同纠纷案

案例索引

新县人民法院（2013）新执字第223号房屋租赁合同纠纷案

案情

    申请执行人杨中静、陈建国

    被执行人刘远长

    2011年6月，杨中静、陈建国与刘远长签订房屋租赁合同，约定杨中静、陈建国租赁刘远长位于新县城关康宁街的门面房三间，同时交付定金6万元，租期五年，定于2012年2月28日交付房屋。此后刘因家庭成员对于租期和租金意见不统一，在约定时间不愿交付房屋，引起诉讼。新县法院判决责令刘交付三间房屋，驳回其它诉讼请求。杨中静、陈建国不服上诉，信阳市中级人民法院判决刘除交付三间房屋外，另赔偿因不能如期交房的违约金5万元。2013年1月，杨、陈申请执行。

裁决

    执行中查明，刘远长有门面房四间，大小、结构均不一致。中间第二间刘远长的儿子正在经营豆浆生意。申请人认为自己租赁门面房用于经营，要求执行交付三间连体房理所当然。被执行人认为按现状交付第一、三、四间符合判决要求。而双方签订的租赁合同及一、二审判决均未提及具体哪三间房屋及面积多少，按照交易惯例和签订合同时双方的真实意思表示判断，申请人的请求应予支持。但被执行人认为合同及判决均明确交付三间房屋，自己按现状交付余下三间不违反判决内容，法院执行要求提供三间连体房超过判决应履行义务的范畴，且侵犯了第三方即现承租人的权益，现承租人不同意调整到第一间或第四间。其与第三方虽是父子关系，但也签订了租赁合同，如此执行属擅自改变判决内容，没有依据。遂将钥匙丢到法院，称自己已经履行了生效判决，即日起应开始计算房租。执行交付房屋争议较大。合议庭三种意见：一种意见是因为合同及判决书均未明确，被执行人已按现状交付三间房屋，视为执行完毕。申请人如不同意按现状接收，法院可裁定终结执行程序，将钥匙退还给被执行人。另一种意见认为这样没能从根本上解决纠纷，且势必激化矛盾，从对判决书的理解和尊重当事人真实意思表示出发，责令被执行人交付三间连体房，与案外人协商调整所租赁房屋的工作由被执行人负责，执行中不能强制案外人搬迁。如不能交付三间连体房，则按拒不执行人民法院生效判决对被执行人予以制裁。第三种意见认为因判决主文指向不明，难以执行，本案应提起审判监督程序再审。

   从执行的社会效果出发，执行干警多次主持和解，提出多个和解方案，如适当提高租金或将四间门面房一并出租给申请人、重新签订合同的和解意见被执行人不同意，调整连体房、放弃违约金、对房主给予适当经济补偿的和解意见申请人不同意。执行陷入僵局。为平衡双方的利益，执行干警提出一个彻底解决问题的方案：终止履行合同、由被执行人给予申请人适当经济补偿。在此基础上引导协商，最终达成由被执行人退还定金、另外补偿申请人九万元、终止履行合同的意见。双方皆大欢喜，均表示执行干警充分尊重了当事人的意愿和利益，没有简单机械执法，从根本上化解了矛盾，很满意。

评析

    本案是一起交付房屋行为的执行，新县人民法院在本案中做的和解工作值得肯定，不管执行合议庭哪种意见均不能避免强制执行造成的负面影响、彻底化解矛盾，且易引发新的纠纷，徒增当事人诉累。假如不能和解结案，该怎么执行，涉及到执行中的自由裁量权的问题。笔者同意第二种意见。本案合同及一、二审判决均未明确约定应交付的具体哪三间房屋，按照交易规则和惯例，按现状交付明显不是当事人签订合同时的本意，且申请人因不便于经营拒绝接收，法院若强制交付，接下来的后果肯定是申请人不愿使用房屋，被执行人也难以收取房租，势必引起新的纠纷。因本案事实及法律关系清楚，不涉及主体变更及权利义务的改变，争议属于执行中可确认事宜，终结执行程序及再审徒增当事人诉累，应结合签订合同时双方当事人真实意思表示以及交易惯例，认定被执行人应提供三间连体房供申请人使用。