裁判要旨

   人民法院在审理房屋登记案件中发现遗漏应当参加诉讼的第三人的应依法追加其参加诉讼，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效或应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，应告知当事人先行解决民事争议，已经受理的，裁定中止诉讼。

案情

   原告徐光友、徐谦系姐弟关系。两原告的父亲徐辉于2001年5月领取拆迁通知书获拆迁补偿房产两套，后于2002年2月19日同一日分别以妻子饶恩凤及徐辉本人为权利人办理了房权证编号为商字第005182、005183号房产证。2009年9月徐辉因病去世。2010年4月28日，本案第三人蒋仁杨与饶恩凤签订了房屋买卖合同，约定将房产证编号为005182号房产转让给蒋仁杨，后蒋仁杨分三次给付了对价290000元。2010年5月，蒋仁杨申请办理房屋所有权变更登记，取得了商字第011516号房产证，原第005182号房产证被注销。在办理房屋产权变更登记后，该房屋并未实际由蒋仁杨占有，而是由饶恩凤继续租住，并且双方签订了长期租赁合同。2014年1月6日，蒋仁杨依双方签订有房屋租赁合同为由以饶恩凤为被告起诉要求其搬离诉争房屋。至此，两原告才知晓房屋变更登记的事实。两原告认为，其母亲饶恩凤在其不知情的情况下，与本案的第三人蒋仁杨签订房屋买卖合同，将上述房产以远低于市场价的价格卖出，系无权处分行为；二人所签订的房屋买卖合同未经原权利人追认应当被认定为无效；第三人明知该房屋为原告家庭共有，在未与房屋其他所有人进行任何商谈征得同意的情况下，已远远低于市场价的价格购买该房屋，其行为不能构成善意取得，应当依法返还该房屋。被告商城县房地产管理所（以下简称商城县房管所）在为二原告的母亲与第三人办理过户登记手续时，未严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款的规定办理，将两原告与其母亲共有的房屋过户并向第三人颁发产权证的行为违法，严重侵害了两原告的合法权益，请求人民法院依法撤销被告的具体行政行为。

   审判

   在本案二原告对被告商城县房管所提起行政诉讼后，原房屋租赁合同纠纷民事案件被依法中止审理。依《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，人民法院在审理房屋登记案件中发现当事人以作为房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效或应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，应告知当事人先行解决民事争议，已经受理的，裁定中止诉讼，故本案也依法裁定中止审理。

评析

   一、徐光友、徐谦是否是本案的适格当事人

   本案行政登记具体行政行为相对人是蒋仁杨和饶恩凤而非徐光友、徐谦，徐光友、徐谦也不是原第005182号房产证上所登记记载的权利人，但是显然二人具有本案的诉之利益。本案诉争的房产系二原告父亲徐辉生前所获拆迁补偿房屋，虽然后被登记在二人母亲的名下，但在徐辉生前未立遗嘱也未签订遗赠扶养协议的情况下作为徐辉的法定继承人，显然二原告对该处房产具有继承利益。被告商城县房管所的变更登记行为无疑对二原告的财产权益造成了事实上的影响，即二原告和该行政登记行为具有法律上的利害关系，是本案的适格原告。

   二、本案中饶恩凤的诉讼地位问题

   因为二原告一直忙于工作，所以先前的诉讼活动主要由二人的母亲饶恩凤代为参加。法院受理该房屋登记行政案件后，经审查认为二原告的母亲饶恩凤也是本案的当事人之一，应通知其为本案的第三人参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条第一项的规定，没有起诉的房屋登记薄上记载的权利人应由法院通知作为第三人参加诉讼。第三人可分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人，本案中的两第三人蒋仁杨和饶恩凤即分别为典型的两类第三人。前者的诉讼地位相当于原告，而后者的诉讼地位相当于被告。明确这一点便于在庭审过程中准确把握举证质证及辩论的顺序，合理安排庭审活动，查清案件事实。

   三、本案中蒋仁杨是否构成善意取得

   在本案的审理过程中第三人蒋仁杨答辩称其构成善意取得。善意取得有四要件：一是出卖人无权处分；二是买受人在买卖过程中是善意的；三是买受人支付了合理对价；四是物权所有权转移已生效（不动产需办理变更登记）。本案中原告及第三人均认可房屋买卖行为是饶恩凤无权处分行为，且房屋所有权已完成变更登记勿容置疑，只是在买受人是否善意及支付的对价是否合理存在争议，但这二者都不是行政诉讼所应审理的范围，在两第三人关于买卖合同是否生效的民事诉讼中可以提出并由法院作出审理。

据上所述，该案的审理需以买卖合同是否生效的民事诉讼审理结果为依据，故因买卖法律关系无效对房屋登记行为提起行政诉讼的应“先民后行”。